疫情后经济跌落谷底 美国房价却创下近14年来新高

秋季以来,美国新冠肺炎疫情出现急剧反弹。据媒体报道,美国平均每秒钟就有一人确诊,每两分钟就有一人死于新冠肺炎。疫情形势如此严峻,美国经济跌落谷底,但房价却出乎意料出现强劲上涨,6月份美国现房销售价格中位数首次突破30万美元,创下历史新高,此后的几个月也依然保持升势。


美国楼市“逆势”火热的原因是什么?背后潜藏哪些风险?美国是否能通过推动房地产销售来助推经济复苏?本期做客欧时经济茶座的专家认为,疫情后的超低利率环境,让美国的抵押贷款利率暴跌至历史最低点,加之供应不足和疫情之下各公司采取的居家办公政策,美国房价也出现持续强劲反弹。但专家也强调,当前疫情全球大流行仍处在上升期,全球经济面临衰退风险,失业率居高不下,房价上涨、楼市交易活跃难以持续。


本期做客欧时经济茶座的专家:

居外IQI集团执行董事长 乔治·奇米尔(GeorgChmiel)

贝壳研究院首席市场分析师 许小乐

申万宏源研究高级策略分析师 金倩婧

中信证券固定收益首席研究员 明明

受疫情冲击,美国经济大幅萎缩,失业率飙升,房价却逆势上涨。图为10月30日,美国纽约市皇后区一处居民住宅布置万圣节装饰。(图片来源:中新社)


经济大幅萎缩失业率飙升 美国新房销售量却攀升67%


近期,欧美多国遭遇疫情反扑,形势不断恶化。美国疾病控制和预防中心网站10月31日的数据显示,全美24小时内报告新增新冠确诊病例接近10万例,这不仅是美国疫情暴发以来单日最高纪录,也刷新了全球范围内的一国单日新增病例纪录。


据美国媒体报道,全美至少31个州都在10月出现过该国疫情暴发以来单日新增最高纪录。受疫情冲击,美国经济大幅萎缩,失业率飙升。二季度美国实际国内生产总值(GDP)按年率计算萎缩32.9%,为1947年有记录以来最大降幅,9月份,约14%的纽约市居民处于失业状态。


居外IQI集团执行董事长乔治·奇米尔(Georg Chmiel)说,在经济衰退期,无论是在美国还是在全世界,住房总是不景气。人们失去了工作,不再梦想住更大的房子。但在今年二季度,在自20世纪40年代以来最严重的全球经济衰退中,全球住房价格却强劲上涨了4%,而这是在经济繁荣真正起飞之前。美国房价就是逆势上涨的典型例子。自今年5月以来,美国新房销售量攀升了67%,价格上涨了15%


根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors,以下简称NAR)的数据:

美国9月成屋销售量达到654万户,比上月增长9.4%,比一年前增长近21%,并创近14年来新高。


现房中位数售价上涨至每栋31.18万美元,连续四个月创下新高,这已经远远超过金融危机前的高点。2007年美国金融危机前,美国楼市泡沫顶峰时,现房销售价格中位数为23万美元。


供不应求的市场导致库存存量连续下滑。房屋总库存量比上月和一年前下降至147万套,以目前的销售速度,只能维持2.7个月,这一数据也创下历史新低。


超现实行情背后:空前宽松的货币政策提升居民购买力


“一般而言,美国房屋销售在年底会趋于平缓,但在9月份,它们的飙升超过了我们在这个季节通常看到的情况,”NAR首席经济学家Lawrence Yun说,可以把这种反常归因于创纪录的低利率和市场上大量的买家,包括度假屋的买家,因为在家工作有更大的灵活性。


贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称,2020年美国楼市的升温主要是受无底线量化宽松政策下居民购买力提升及对房产偏好度提升的推动。


一方面,空前宽松的货币政策提升居民购买力。今年3月起,美联储为应对疫情影响,开启无限量、无底线量化宽松政策。数据显示2020年9月,美国M2扩大至18.6万亿美元,近5月M2同比增速处在20%以上的历史高位,并持续扩大,9月同比为24%。


与此同时,30年期抵押贷款固定利率加速下行,10月末为2.81%,处在历史低位。宽松货币政策下,购房者贷款更容易,贷款成本更低,住房购买力提升。


另一方面,流动性宽松背景下核心区域房产受到偏好。在全球货币宽松、流动性泛滥背景下,资金偏好具有良好基本面的核心区域楼市。


乔治·奇米尔也表示,这种超现实的行情其实是政府政策造成的。随着央行将资金注入信贷市场,已经下跌多年的30年期抵押贷款利率暴跌至历史最低点——美国低于3%,欧洲低于2%。“如果你正梦想着在大房子里渡过这场瘟疫,便宜的抵押贷款现在正向你招手,让你行动起来。”


房地美公司的数据显示,9月份美国30年期、常规、固定利率抵押贷款的平均利率从8月份的2.94%下降到2.89%,10月进一步降至2.83%。而整个2019年的平均利率为3.94%。


除低利率外,供应不足也被视为推升美国房价的重要原因。据NAR统计,截至9月底,全美房屋库存总量为147万套,较8月下降1.3%,较一年前(182万套)下降19.2%。按照目前的销售速度,未售库存消化时间为2.7个月,低于8月的3.0个月,也低于2019年9月的4.0个月。值得注意的是,2020年9月售出的房屋中,71%的房屋在市场上的销售时间不到一个月。


“不缺乏有希望的、潜在的买家,但库存处于历史低位,”Lawrence Yun说。“我们已经看到一些房屋建筑商采取行动加大供应量,但仍然存在更多建房的需求。”


新增供应快速提升并不容易。截至6月,新房开工数量比2019年6月的123.5万套低4%。乔治·奇米尔表示,城市规划方面的限制,使得在最需要的地方建造新房变得困难。


超预期反弹引忧虑 繁荣背后潜藏风险


美国房价的超预期反弹也引发了更多人的忧虑。


乔治·奇米尔指出,住房市场是低迷的美国经济当中的一个亮点。但是,当房地产市场价格被便宜的资金所左右,而非真正的需求,结果往往是资源分配严重倾斜,已经有很多投资者买房不是为了避风头,而是为了替代价格更高的股票和债券。


未来的风险是,经济繁荣会让更多人买不起房,房价最终会达到危险的泡沫水平,乔治·奇米尔表示,而当繁荣破产时,解开坏账需要时间,坏账会波及中产阶级,延长并加深由此造成的经济衰退。


许小乐认为,房地产市场升温的受益者有一般有三类,一是持有多套房产的投资人群,二是房地产开发商,三是政府。交易活跃、房价上升,为其带来财富的扩张以及税收的增加。


但许小乐指出,房价过快上涨或引发金融风险。房价走势若与经济增长背离,房地产市场泡沫积聚,最终可能会在政策收紧时破裂,导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。


同时,房价过快上涨不利于民生。许小乐说,房价过快上涨势必会引起投资需求泛滥,进而推动房价进一步上涨,形成恶性循环,底层民众买房越来越难,不利于社会安定。


据美媒报道,由于脸书、推特等公司放宽员工工作地点限制,一些技术人员离开硅谷,迁往美国西部山区。但他们的到来也推高了房地产价格,令当地居民不满。


不过,中信证券固定收益首席研究员明明指出,从美国房屋空置率和住房自有率的走势来看,当前美国房地产市场的热度表现或主要来自于低利率下的真实购房需求,而非货币宽松引发的投机性行为。泡沫风险相对来说没那么大。


另外,申万宏源研究高级策略分析师金倩婧表示,美国房价上行也和未来通胀预期相互映射。美国地产投资端近期也反映了超季节性的特征。7月美国新屋开工和建筑许可套数均走高。历史经验表明,当通胀预期升温时,地产市场趋于繁荣;而房价作为人力成本的重要折现因素之一,房价升高也反过来推高通胀。


金倩婧表示,根据美联储最新的经济预测,未来3年(2020至2022年)的通胀预期均比6月预测值有所上行。


明明也认为,一方面房价的上涨或通过财富效应刺激消费的回升,从而推动需求型通胀,另一方面从住房项目在美国通胀指标当中的权重占比来看,房价的上涨或带动美国通胀水平的上行。在美联储今年大规模释放流动性的背景下,房价上涨的同时应警惕明年美国可能存在的通胀风险。


楼市大涨能否推动整体经济复苏?


乔治·奇米尔指出,在2020年的美国,房地产是少数几个呈现正增长的行业之一。疫情加剧了许多人装修或购买新房的需求。在美国,住宅房地产市场是整体经济复苏的重要因素,但它在美国发挥的作用不像在中国那样大。在中国,房地产投资约占GDP的17%,而在美国,它只占3%或4%。


房屋建设每年为美国GDP贡献约1.15万亿美元,占GDP总量的6.2%。由于建筑业是劳动密集型行业,所以同样的投资额它所创造的就业岗位比其他行业要多。


“住房市场是美国经济的重要组成部分,但鉴于提供新供应量的限制,仅靠住房市场很难恢复经济增长。”他表示,美国需要的是基础广泛的经济复苏,包括但不限于住房。


许小乐则认为,通过推动房地产销售来助推复苏经济,一定程度上是“饮鸩止渴”。刺激房地产销售短期或将为经济发展提供动力,但中长期会为经济发展和房地产市场运行埋下隐患,如房价过快上涨带来的民生不稳风险、杠杆过快提升加剧金融体系脆弱性等。


实际上,美国房价逆势攀升并非的个案。近期,英国、德国、韩国等国家房价都呈显著上升趋势。


许小乐指出,与美国情况类似,其他发达国家尤其是国际大都市房产价格的上涨是货币宽松背景下居民购买力的提升以及资金保值增值诉求所推动的。


中长期看,房地产市场与经济运行情况相适应。当前疫情全球大流行仍处在上升期,国外形势依旧严峻,经济面临衰退风险,失业率居高。在这一大背景下,房价上涨、交易活跃难持续。


链接:全球货币大放水 三季度洛杉矶伦敦首尔等房价创新高


易居房地产研究院11月11日发布的《2020年三季度10大国际都市房价指数报告》显示,受到全球货币大放水影响,三季度10大国际都市房价指数继续创新高。其中,洛杉矶、伦敦、首尔、上海的房价创出历史新高。


中新社报道,该报告显示,2020年三季度,10大国际都市房价指数为151.4,环比上涨1%,同比上涨3.1%,与次贷危机后的低谷2009年二季度相比,上涨69.9%。


易居研究院研究员沈昕认为,2020年初新冠肺炎疫情发生后,全球经济受到严重影响,但10大国际都市房价指数却持续逆势上行。这主要是疫情以来全球各主要国家货币大放水,资金流动性泛滥所致。目前,多国利率已下降至历史最低水平。


报告称,根据各国统计部门的数据,2020年三季度,10大国际都市中,美国洛杉矶房价同环比涨幅均居于首位。


洛杉矶房价是美国总体房价走升的缩影。据美国房地产经纪人协会发布的数据,9月份,美国现房中位数售价上涨至每栋31.18万美元,连续四个月创下新高,远远超过金融危机前的高点。


沈昕指出,目前全球疫情形势依然严峻,虽然疫苗研发出现重大进展,但经济复苏仍有不确定性,预计明年上半年之前全球货币宽松趋势不会改变,10大国际都市的房价总体趋势还将继续小幅上涨。


亚洲最大的房地产科技集团居外IQI集团执行董事长乔治·奇米尔(Georg Chmiel)在接受中新社记者采访时表示,今年二季度,在自上世纪40年代以来最严重的全球经济衰退中,全球住房价格却强劲上涨了4%。这种超现实行情其实是政府政策造成的。随着央行将资金注入信贷市场,抵押贷款利率暴跌至历史最低点。


对于多国房价与经济复苏的背离,乔治·奇米尔指出,未来的风险是,房价最终会达到危险的泡沫水平,而当繁荣破产时,解开坏账需要时间,坏账会波及中产阶级,延长并加深由此造成的经济衰退。


来源:欧洲时报网

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